Miljøvurdering av reguleringsplan for Lemonsjøen Hyttefelt.

Av Frederica Miller, siv-ark MNAL, Gaia-arkitekter
i samarbeid med Lars Fischer landskapsarkitekt, Grindaker as.

Vi har gjennomgått reguleringsplanen for Lemonsjøen Hyttefelt ut fra planens uttalte målsetting om:
” å legge til rette for ei miljøvennleg hytteutbygging i Lemonsjøen-området..”  (Fra Føresegner, kap. 0. Generelt.) Vi har sett på følgende hovedpunkter:

  1. OVERORDNEDE MILJØ PROBLEMSTILLINGER

Dette er problemstillinger som ligger utenfor reguleringsplanens rammer, men som er viktige spørsmål å vurdere i forbindelse med en slik utbygging.

  1. GJENNOMGANG AV EKSISTERENDE PLANFORSLAG

Gir en punktvis gjennomgang av planens enkelte deler, for å vise hva som er gjort og hvilke mangler planen har sett ut fra et miljøstandpunkt.  Gjennomgangen peker dels på valg som er gjort i planen som er uheldige, og dels på  manglende bruk av planverktøyet til å sikre miljøintensjoner.

  1. ALTERNATIVE PRINSIPPER FOR PLANFORSLAG

For å  vise bedre hva det innebærer å tenke miljø i forbindelse med en slik utbygging har vi laget en illustrasjon på  hvordan et slikt felt kunne se ut.
Det må her understrekes att dette er en prinsipiell plan, hvor vi ikke verken har hatt tid eller midler til å foreta en fullstendig miljømessig vurdering. Imidlertid tror vi at det er verdifullt å illustrere alternative prinsipper for å gjøre debatten klarere.

 

  1. OVERORDNEDE PROBLEMSTILLINGER

Dette er problemstillinger som ligger utenfor reguleringsplanens rammer, men som er viktige spørsmål å vurdere i forbindelse med en slik utbygging.
Å tenke miljø innebærer også å stille spørsmål på et mer overordnet nivå, og tenke på kreative løsninger.

- Antall hytter
Hvorfor 158 hytter, hva slags vurderinger ligger til grunn for utbyggingsantall ?
MÅL: For eksempel, flest mulig folk som oppholder seg på Lemonsjøen, skianlegg, fjellstue mm.
Hvordan kan det oppnåes best ? Er det gjort markedsundersøkelse for å finne ut hvem som er
målgruppen ?  Er det vurdert utleiehytter (varme senger) i forhold til selveide hytter ?

- Forhold til lokalt næringsliv og sysselsetting
Vi antar at det er et mål å trygge lokale arbeidsplasser ved skianlegg, fjellstue, annet lokalt næringsliv og service og handel. Selve hytteutbyggingen kan representere muligheter for sysselsetting av lokale håndverkere og byggefirmaer. Det betyr at utbyggingen ikke må være for stor, og den må skje over et lengre tidsrom, hvis lokalt næringsliv skal ha mulighet til å konkurrere. Dvs. konsekvenser for utbyggingstempo, utbygging av færre antall hytter per år. Er det gjort en vurdering av hva lokalt næringsliv, material leverandører har kapasitet til ?

Valg av infrastruktur løsning har stor betydning for utbyggingstempo. Ved valg av et sentralisert kloakkrenseanlegg vil investeringskostnadene være relativt høye, og være med på å tvinge frem en raskere/større utbyggingstempo og utbygging, for å få tilbake investeringene.

Det er fremholdt av lokale bønder at et av de andre viktige lokale næringene er beitende dyr, sau og kyr. Bygging av enkelthytter i beiteområder legger opp til et høyt konfliktnivå mellom hytteeiere og dyr. (ref. sommerens store sak.) Hvorfor velge et utbyggingsmønster som skaper større problemer for en viktig lokal næring? Er det ikke bedre å velge et utbyggingsmønster som kan minske konfliktene, og heller støtte opp om begge næringene.

- Stedsidentitet
Hva er stedets viktigste attraksjoner ?
Hvordan kan disse fremheves og ivaretaes.
 
Stedets kvaliteter består av
-
naturkvaliteter,
-
lokal kultur og byggeskikk,
-
aktiviteter (ski/rafting ol.)
    
 

  1. GJENNOMGANG AV EKSISTERENDE PLANFORSLAG

Nedenfor følger en punktvis gjennomgang av planens enkelte deler, for å vise hva som er gjort og hvilke mangler planen har sett ut fra et miljøstandpunkt.  Gjennomgangen peker dels på valg som er gjort i planen som er uheldige, og dels på  manglende bruk av planverktøyet til å sikre miljøintensjoner.

- Miljøanalyse / biologisk mangfold
Det er laget et grunnlagskart tema: Markslag. Her er store områder benevnt: barskog, lauvskog ol. Dette er sekkebegreper som sier ingenting om markdekke (markslag). Barskog i denne sammenheng forteller ikke at dette er furuskog med markdekke med lyng.
Det er lagt ved et kart merket med miljøområder, men uten forklaring på de registreringer som er gjort. Ved forespørsel til Prevista ble det gitt forklaring til registreringsnumrene som gjelder registreringer foretatt av biolog i området. Med unntak av punkt 5. er områdene ikke bebygd.

Pkt. 5 er registrert som: ” Ivareta så mange som mulig av de eldre furuene.”

På planen er det ikke vist, eller beskrevet i teksten hvordan dette skal gjøres, tvert imot er dette området utbygget med rundt 60 hytter. Når det i tillegg er gjort en grundig registrering av WWF av dette og tilliggende områder, hvor skogen anses som svært verdifull som restaureringsbiotop, så kreves det varsomhet av utbygger.

Utbygger/planlegger burde foretatt en vurdering av hva det registrerte naturgrunnlaget kan tåle av inngrep.

Landskapsarkitekt Lars Fischer har foretatt en slik vurdering ut fra fotografier: - denne typen naturområde, furuskog med et sårbart markskikt tåler svært liten slitasje, spesielt i de høydene vi her snakker om. Erfaringsmessig er det svært vanskelig å bebygge slike områder og samtidig ivareta trærne. Utbygging, økt trafikk i området mm. vil føre til slitasje av markdekket, jorda vil skylles vekk, trærnes røter vil eksponeres og trærne vil etter hvert dø. Tiltak for å minske slitasje eller gjøre markdekket mer robust vil i praksis endre vegetasjonstypen i området. Det kan derfor sies at en slik utbygging vanskelig kan forenes med et ønske om å ivareta vegetasjonen i området.
Det er i utgangspunktet svært positivt at det er foretatt miljøregistreringer, men det blir nokså meningsløst når dette ikke er fulgt opp i planen.

Nødvendig tiltak
Område 5 bør ikke bebygges dersom furutrærne skal ivaretas. Dersom område 5 skal bebygges burde dette vært gjort etter nøyaktig registrering av verdifulle/bevaringsverdige trær, biotoper, og en vurdering av hvor mange hytter området tåler. Registreringskart med nøyaktig innmåling av verdifulle trær og biotoper som grunnlag for hytteplassering er nødvendig. Bestemmelsene i reguleringsplanen måtte stille krav til marksikringsplan, og beskyttelsestiltak under utbygging. Muligens koblet med konsekvenser for utbygger ved skade på trær.

- terrengtilpassing
Det er gjort en vurdering av terreng med helning og sårbare skrenter, som virker tilfredsstillende. Planen har tatt med i bestemmelsen tiltak som skal sikre at det ikke blir store skjemmende sår i naturen.

Imidlertid er ikke bestemmelsene klare og konkrete nok i sine krav. Skal intensjonene sikres må det være konkrete krav til marksikringsplan, kotert utomhusplan, sikringssoner rundt hver hytte mm. Slik bestemmelsene fremstår i dag er det stor grad av skjønn for den enkelte hytteutbygger som vil avgjøre om intensjonene gjennomføres. Planen har derfor ikke tilfredsstillende løsning på terrengtilpasning.

- bygninger
Planen som helhet har forsøkt å gruppere hyttene i tun. Dette er i utgangspunktet et positivt forslag. Imidlertid er planen i praksis relativt store tomter (minimum 1 mål hver) med en bredde på i snitt 30 til 40 meter. Med størrelsen på hyttene som er foreslått, og et opplegg med individuelle løsninger,  vil ikke denne bebyggelsen fremstå som tun, men snarere som et vanlig bolig/hyttefelt.

Det er i bestemmelsene 2.1 og 2.2 gitt retningslinjer for størrelse, plassering og utforming av bebyggelse. Vedlagte illustrasjonsplan er svært skissemessig og dårlig egnet som bebyggelsesplan. Bestemmelser om møneretning er så løse at de ikke har noen reell verdi. Det er gitt noen retningslinjer for takvinkel, materialbruk, fargevalg som kan tolkes positivt. Imidlertid er problemet her igjen at bestemmelsene er svært uforpliktende for utbygger. Det stilles ikke krav til bebyggelsesplan, utomhusplan, marksikringsplan ol. i praksis vil utbyggers tolkning avgjøre hva som gjøres.

I tillegg er det ikke stilt krav til miljømessig viktig faktor som isolasjonsnivå mm. se under punkt om energi.

Vann, avløp, avfall og energi
I utgangspunktet legger planen opp til ”høg standard” på strøm, vann og kloakk. Dette er i seg selv en i miljømessig sammenheng kontroversiell avgjørelse.  Av de 158 hyttene er det kun 9 som foreslåes med enklere anlegg. Et viktig spørsmål blir hvorfor er dette valget gjort ? Norge er et av de land i Europa som har størst bruk av alternative anlegg som solceller, solfangere mm. for hytteanlegg. Når så valget er gjort er det viktig å vurdere løsninger.

- vann
Her vil det være nødvendig med graving av fremføringsledning til alle hytter. Det er i planen ikke beskrevet hvordan dette skal gjøres uten å lage store sår i landskapet.

- avløp
Planen foreslår et sentralisert kloakkrenseanlegg på Randsverk. Dette innebærer lange ledningsstrekk i området, samt 5 km med ledningstrase til renseanlegg, samt utbygging av renseanlegg. Her er det heller ikke beskrevet sikringstiltak for å unngå alvorlige sår i landskapet.
Alternative rensemetoder: Det er etter sigende vurdert mer lokal rensing av kloakk uten at dette ble løst. Det kan umulig være vurdert de nye type lokale naturbaserte renseanlegg for slike områder. Per i dag finnes det godkjente naturbaserte anlegg som har en svært god rensingseffekt som kunne vært benyttet her uten store inngrep. Det finnes eksempler på slike anlegg som fungerer godt også på fjellet. Et slikt valg av infrastrukturløsning ville gitt mye bedre muligheter for en langsom utbygging, samt mindre fysiske inngrep  i terreng, dvs. miljømessig en bedre løsning.

- avfall
Kommunen har ikke lagt opp til noen form for avfallssortering, dette er direkte imot alle anbefalinger for avfallshåndtering, og det som etter hvert er helt normalt for de aller fleste norske husstander, og oppsiktsvekkende dårlig for et miljøhyttefelt.

- energi
Her er det etter sigende gjort et grundig arbeid i samarbeid med lokale energiverk. Dette fremgår imidlertid ikke av planen, og det blir av kommune og utbygger sagt at det ikke har vært mulig å binde opp den enkelte hytteeier til noen bestemt løsning. Arbeidet som er gjort fremgår ikke av planen, bortsett fra en intensjon om å gi den enkelte hytteeier uforpliktende retningslinjer for hva de kan gjøre.

Kraftleverandør er ikke forpliktet til å levere strøm til et hyttefelt. Den enkelte utbygger vil derfor måtte dekke de kostnadene som finnes for å få tilført strøm i en forhandling med kraftleverandør. I en slik situasjon kan det være lønnsomt for utbygger å gjøre en samlet vurdering av hva et fellesanlegg vil koste, evt. hvilke andre alternative løsninger som kan brukes for å få ned kostnadene. Valget av strøm som energiform er allerede en bestemmelse av løsning, det er derfor vanskelig å se at denne bestemmelsen kan taes uten at andre løsninger er presentert og vurdert økonomisk for feltet som helhet.  I punkt 8.4 innledning sies det at statsskog ønsker å påvirke den enkelte hytteeier. Her savnes det konkret informasjon om hvilke alternativer som er vurdert og på hvilken måte. En samlet rimelig pakkeløsning tilbudt av utbygger kan gjøre det mye enklere for den enkelte hytteeier å gjøre et miljøvennlig valg.

Det er ikke stilt krav til  isolasjonsnivå på hyttene. Her kunne PBLs krav vært lagt inn som et minimumsnivå. Vi har fått bekreftet i samtale med Horgen, MD at det er full anledning til å stille krav til isolasjonsnivå i reguleringsbestemmelsene. Dette er altså ikke gjort.

- vei
Planen innebærer bygging av 3000m nye veier. Veiene skal ha 5m bredde med 0,5m skulder på hver side. I nye boligområder opereres det med veiløsninger  med veibredde 3,5m skulder 0,5m. (evt. kan sneopplagringsplass / grøfter gjøres bredere, men asfaltert veibredde må minskes.) Det er derfor et viktig spørsmål hvorfor et hyttefelt skal operere med bredere veier enn et helårsboligområde.
Veier innebærer også et større inngrep i naturen. Valg av utbyggingsmønster påvirker lengde på veien. Veier er dyre i anlegg og det er i miljøsammenheng viktig å søke å redusere veimengde, lengde og bredde, samt anleggsinngrep. Det er i bestemmelsene ikke stilt krav til sikring av intensjonen om å minske inngrep fra vei.

- høgspentanlegg
Planen foreslår 6m som avstand til høyspentlinje.  Det er i miljøsammenheng stilt sterke spørsmål om mulige helseskader fra opphold for nær høyspentlinje. Det anbefales derfor en føre-var avstand på 50m fra høyspentlinje avhengig av spenningsnivå og type nett.

- friluftsområde
Friluftsområdene forutsettes opprettholdt slik de er i dag. Skal dette kunne gjennomføres må planen redegjøre for hvordan dette skal gjøres. eller hvilke krav som  stilles for å få godkjent inngrep.
 

Andre momenter som burde vært vurdert.

- klimaanalyse
Planen inneholder ikke noen klimaanalyse eller  klimavurderinger. Ved forespørsel til Prevista ble det sagt at klimaregistreringer har vært foretatt. En klimaanalyse er et helt vesentlig verktøy for planlegging av en miljøvennlig utbygging. Klimaanalysen vil kunne gi informasjon om plassering og utforming av bebyggelsen på bebyggelsesplan nivå, samt viktige føringer for utbygger i  forhold til isolasjonsnivå og utforming av den enkelte hytte


Konklusjon:

Planen har i utgangspunktet gjennomført en del viktige grunnlagsanalyser som er nødvendige i arbeidet for å skape et miljøvennlig hyttefelt. I tillegg identifiserer innledningen / bakgrunnen for planen en rekke viktige momenter i miljøsammenheng som den har en intensjon om  å gjøre noe med.
 
Ut fra den planen som er levert og de bestemmelsene som følger planen kan vi ikke se at forhold identifisert i analysene eller miljøintensjonene er sikret i planen. Vår konklusjon er derfor at planen ikke kan kalles et eksempel på et miljøvennlig hyttefelt. Kort oppsummert er dette begrunnet i følgende miljømessige problematiske punkter:

-     det er bygget i et område som er registrert som miljøregion uten hensyn til hva dette området tåler av inngrep. Planen redegjør ikke for hvordan intensjonen om å bevare flest mulig gamle furutrær skal ivaretaes.

-      intensjonen om terrengtilpasning er ikke sikret i krav i bestemmelsene noe som kan føre til sår og skader i terreng som tar lang tid å reparere.

-      tunløsningene er på grunn av tomtestørrelser og avstander ikke reelle tun, bebyggelsen vil framstå som et vanlig bolig/hyttefelt.

-     bestemmelsene gir retningslinjer for kosmetiske uttrykk på bebyggelsen  som er lite forpliktende hva gjelder utomhusplan, marksikring mm. det stilles dessuten ikke  miljøkrav til ytelse som varmeisolasjon.

-     området legger opp til ”høy standard” på vann, avløp, avfalls- og energiløsninger, i seg selv et kontroversielt valg ut fra en miljøvinkling.

-     det er ikke foreslått alternative energiløsninger til strøm

-     inngrepene i forbindelse med vann og kloakkløsninger er ikke regulert i planen, det er ikke stilt krav til begrensning av sår i landskap.

-      planen forutsetter et sentralisert konvensjonelt renseanlegg for avløp, noe som miljømessig og økonomisk er svært uheldig

-      det er ikke stilt krav om avfallssortering

-      planen innebærer relativt store inngrep med veier og parkering, løsninger som innebærer kortere veier, mindre veibredde, færre samleparkeringsplasser kunne redusert inngrep. Det savnes konkrete krav som begrenser inngrep i bestemmelsene.

-      avsatt avstand til høyspentlinje tar ikke hensyn til mulige helseskader fra høyspent.

-      bestemmelsene stiller ikke tilstrekkelige konkrete krav til eventuelle inngrep i friområder

-      det mangler klimaanalyse

 

  1. ALTERNATIVE PRINSIPPER FOR PLANFORSLAG

For å  vise bedre hva det innebærer å tenke miljø i forbindelse med en slik utbygging har vi laget en illustrasjon på  hvordan et slikt felt kunne se ut.
  Klikk på bildet for større gjengivelse
Det må her understrekes att dette er en prinsipiell plan, hvor vi ikke verken har hatt tid eller midler til å foreta en fullstendig miljømessig vurdering. Imidlertid tror vi at det er verdifullt å illustrere alternative prinsipper for å gjøre debatten klarere.

Viktige prinsipper:

1.    Minske inngrep og samle inngrep. I enhver miljøvennlig utbygging er det et mål å minske naturinngrep, og de potensielle skader en utbygging innebærer. I denne sammenheng innebærer det å ta konsekvensene av naturgrunnlagsanalysene. Dvs. frede området H2 og konsentrere utbyggingen på det nederste feltet. I tillegg må det i bestemmelsesform stilles krav til marksikring, kotert utomhusplan, sikring under anleggsfasen mm.

2.    Tun og lokal byggeskikk. Alternativet viser hvordan en ved å samle bebyggelsen i tun som er i slekt med stedets vakre gårdstun både kan knytte seg til et utbyggingsmønster som har lange tradisjoner i stedets byggeskikk samt gjøre en relativt stor utbygging med minimale inngrep i terrenget. Ved å gjøre utbyggingen i tunform gis muligheter for å lage en helhetlig arkitektonisk og miljømessig løsning som kan tilpasses lokale aktørers muligheter for å delta i utbyggingen. Historiske forbilder er gårdsanleggene i Vågå og  Heidal, moderne forbilder er Skårsetlia på Lillehammer. Tunformen  minsker også konfliktflatene mellom hytteeiere / brukere og beitende dyr. Intunet vil om sommeren kunne være stengt for dyr og være et hyggelig uteoppholdssone.

3.   Infrastruktur. Tunstrukturen gir muligheter for  å løse infrastruktur på en mer miljøvennlig måte. Hvert tun kan ha eget renseanlegg, parkering, vei, avfallsstasjon og energiforsyning. Felles løsninger kan gi bedre økonomi både i utbygging og i driftsfasen. Lengde og bredde på vei kan minskes og antall parkeringsplasser reduseres. Avløpet kan være et  lokalt naturbasert avløpsrenseanlegg, som anlegges i forbindelse med parkering/uttun. Det kan lages fellesløsninger for energi  basert på lokale fornybare energikilder (ved og evt. sol) Tunløsningen gir også gode muligheter for tilpasning til klimaet, og å lage uteoppholdsrom med godt mikroklima.

4.    Friområder. Områder utenom tunene må sikres gjennom bestemmelsene slik at viktige vegetasjonsområder sikres. Turstier og eventuelle andre anlegg må kartfestes og gis en utforming. Spesielt verdifulle enkelttrær og biotoper må kartlegges og beskyttes under utbygging.

Illustrasjoner:

  
Arealbruken er oppsiktsvekkende mindre i et miljøhyttetun  ( Klikk på bildet for større gjengivelse )


Avløpsrensing i et miljøhyttetun  ( Klikk på bildet for større gjengivelse )


Vannbåret varme i et miljøhyttetun  ( Klikk på bildet for større gjengivelse )

 

 

 

   Tilbake til denne saken